lunedì 14 agosto 2017

Esempi concreti di costruzioni nella legalità e possibili conseguenze dell'illegalità

Per confutare con fatti concreti, da me direttamente vissuti, la scelta dell'illegalità operata dal Movimento 5 Stelle riguardo l'abusivismo edilizio, riporto tali fatti con le dovute riflessioni sugli stessi.
1965 - La Società Prati-Bravetta, nella persona di un corretto e civilissimo ingegnere, costruisce una palazzina di tre piani più due attici in un quartiere di Roma Nord. Il terreno non è della Società ma di un privato che ha una villa circondata da un grande giardino e possiede un terreno, ad essa confinante, dove tale Società vuole costruire. La Legge Italiana dice che quello che si costruisce su un terreno è di proprietà del proprietario del terreno medesimo. Alla Legge si può andare in deroga con precisi accordi scritti e legali. Qualora il proprietario del terreno sia il Comune, la deroga può essere concedere il terreno in diritto di superficie per un certo numero di anni sottoscrivendo apposita convenzione, allo scadere della quale in teoria il Comune acquista la proprietà dell'immobile o rinnova la convenzione. Con questo sistema, ad esempio, è costruito quasi tutto l'EUR a Roma e le convenzioni sono sempre state rinnovate, nel senso che non è mai accaduto che il Comune acquisisse gli immobili costruiti sui terreni dati in concessione di diritto di superficie.
Nel caso di un privato l'accordo avviene davanti ad un notaio secondo gli interessi delle parti. Nel caso a me noto della Società Prati-Bravetta e del proprietario del terreno l'accordo fu il seguente: il costruttore pagava metà del terreno acquisendolo in proprietà della Società e concedendo in cambio al proprietario dello stesso mezza palazzina più un attico. L'accordo quindi fu una specie di baratto in cui lucrarono entrambi. L'ingegnere vendette i sei appartamenti di una scala più l'attico e il proprietario originario del terreno ebbe il suo guadagno vendendo altrettanti appartamenti della seconda scala di cui era costituita la palazzina.
Conclusione: si può fare senza pasticciare con le Leggi.
Chi non rispetta la legge e costruisce su terreno altrui, dello Stato o di un privato, non può invocare cavilli al di fuori della Legge per proprio comodo: il cittadino DEVE adattarsi alla Legge e non il contrario.
Mio padre acquistò un appartamento nella scala di proprietà della Società Prati-Bravetta.
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1957 - Paese rurale in zona sismica. Mio padre acquista una casa antica, circa del 1.300. E' un borgo facente parte del Comune di Accumoli.
ACCUMOLI

Le prime tracce di abitati nella zona sembrano risalire al III-II secolo a.C., legati al tracciato della via Salaria. Corrado II, nel 1037, confermando al vescovo di Ascoli la giurisdizione su questi territori, nominava nel suo diploma “Acumulo”, toponimo forse derivato da “ad-culmines”. Nella seconda metà del XII secolo il processo di incastellamento portò il borgo a divenire polo di aggregazione spontanea degli abitati sparsi dei dintorni, grazie alla posizione strategica a guardia della Salaria e dei valichi montani per l’Umbria. Fu dotata di una cerchia di mura, lunga circa tre chilometri, rafforzata da bastioni e aperta da quattro porte: S. Maria (Porta Pescara) a sud-ovest, S. Pietro a ovest, S. Nicola (Porta Vecchia) a est, S. Leonardo (Porta Pacino) a nord. Resti delle prime due sono tuttora visibili, insieme ad alcuni bastioni. Alle porte corrispondevano i quattro quarti, ognuno con la propria parrocchiaAccumuli nel 1528 resistette a un assedio di otto mesi delle truppe di Francesco I re di Francia; si unì poi alle truppe imperiali di Carlo V nel saccheggio di Amatrice. L’imperatore, allora, le conferì il titolo di “fedelissima”, confermando la sua natura demaniale. Nel 1643 venne venduta a Vincenzo de Medici per 19.800 ducati. Il ritorno sotto la corona di Napoli si ebbe nel 1736. La città toccò la sua massima fase di crescita nel 1561, quando raggiunse i 750 fuochi: un secolo dopo, nel 1669, ne contava meno della metà (336 fuochi) e nel 1775 poco più di un terzo (269 fuochi). L’importanza del centro, che ebbe titolo di città nel 1445 (o, secondo alcuni, nel 1511), è testimoniata dai suoi notevoli palazzi che risultano allineati secondo un disegno urbano unitario, dalla presenza degli ordini francescano e agostiniano, di un acquedotto e di un teatro pubblico. Di quest’ultimo si ha notizia già prima del 1545, ma fu più volte distrutto e ricostruito, scomparendo dopo la metà dell’800.

 Le case del borgo hanno resistito a secoli di terremoti, costruite con il solo intuito e la sola intelligenza degli avi usando la rena di fiume e sassi, poggiando su un suolo roccioso.
Per ristrutturare la casa acquistata mio padre non dovette presentare alcuna richiesta al comune. La procedura della DIA è di molto successiva istituzione, all'epoca bastava non cambiare la struttura dell'antica casa. In realtà in tempi successivi al 1957 le Leggi sono diventate molto più attente e stringenti, ma allora mio padre poté rifare la scala esterna in cemento, creare un patio che successivamente chiuse ricavandone una stanza, tirare su un tramezzo per dividere una stanza grande in due stanze più piccole, infine, al piano di sopra, rifare il balcone originario, che era in legno, in cemento armato poggiandolo di lato ad un antico pagliaio di molti eredi. Ebbene costoro lo denunciarono giacché il balcone originario in legno non poggiava di lato sul muro del pagliaio.
Mio padre si dispiacque giacché il pagliaio non valeva molto e gli eredi potevano dividersi il valore di una miseria, ma legalmente avevano ragione loro e il comune gli comminò una multa per non aver rispettato la struttura originaria, ma non ne impose l'abbattimento, che papà temeva, perché la perizia del geometra del comune stabilì che il muro del pagliaio era pericolante e il terrazzino realizzato in cemento armato dal muratore, lungi dall'indebolirlo, lo rafforzava puntellandolo.
Mio padre fu il primo a ristrutturare una casa in quel borgo rurale e antico usufruendo delle leggi di allora, in seguito però tali leggi si sono fatte più stringenti ed attente. Quasi tutte le case come quella nostra, tutte più o meno della stessa epoca, sono state ristrutturate, spero, per chi l'ha fatto, presentando le dovute richieste al Comune di Accumoli, soprattutto ora che quei luoghi sono stati distrutti dal recente terremoto.  
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1978 - Nello stesso Comune di Accumoli su un terreno di mia proprietà passata per eredità di mq. 700 ho richiesto regolare licenza edilizia. I coefficienti di edificabilità nella zona a forte rischio sismico per quei metri quadri sono bassissimi: potevo costruire soltanto una cubatura a piano terra corrispondente ad una stanza con angolo cottura e un bagnetto. Ma al primo piano potevo costruire una casa in legno prefabbricata aumentando in questo caso la cubatura. La licenza fu concessa per una villetta su due piani più mansarda di cui in muratura, con i muri spessi cm. 45 antisismici, solo il piano terra, il restante in legno.
Per il muro di cinta del terreno dovetti presentare regolare progetto firmato da un geometra e non poteva essere più alto di cm. 50, sempre per il discorso antisismico.
In quella zona non ho più proprietà e non so se anche strutture costruite con tutti i crismi antisismici, che a me furono richiesti nel 1978 per ottenere la licenza a costruire, abbiano resistito al recente terremoto.
Si vede bene dunque, dato che l'Italia è in grande parte zona sismica, che rispettare le Leggi anche in tal senso è importantissimo.
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Nel Pontino, provincia di Latina, c'è un maggior controllo dell'abusivismo, ciò nonostante nel cercare di acquistare una villa per due famiglie ci siamo imbattuti in piccoli abusi operati in diverse ville in vendita in cui i proprietari minimizzavano l'abuso.
Leggi recenti stabiliscono precise norme.


Immobile non conforme alla normativa urbanistica: il rogito è nullo? Il notaio è responsabile per non aver effettuato i controlli?
Se l’acquirente scopre che l’immobile è affetto da abusi edilizi, taciuti dal venditore, può rivolgersi al giudice per far dichiarare nullo il rogito. La legge [1]prevede infatti due tipi di nullità degli atti di trasferimento di immobili non conformi alla normativa urbanistica:
  • nullità formale e incommerciabilità: quando il venditore omette gli estremi dei titoli abilitativi: licenze e concessioni edilizie, concessioni in sanatoria rilasciate, domanda di concessione in sanatoria ecc. La mancanza di tali titoli comporta l’impossibilità di vendere il bene;
  • nullità sostanziale: quando il venditore menziona le licenze edilizie ma l’immobile non è conforme ad esse; sostanzialmente, dunque, il venditore rende false dichiarazioni in merito alla conformità del bene agli strumenti urbanistici, inducendo l’acquirente a credere che non vi siano abusi.
La Cassazione [2] ha avuto modo di precisare che la legge enuncia un principio generale di nullità di carattere sostanziale degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, al quale si aggiunge una nullità di carattere formale per gli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi.
Dunque, l’acquirente che si accorge, solo successivamente all’acquisto, dell’esistenza di abusi edilizi, può ottenere la dichiarazione di nullità del rogito, facendo accertare la responsabilità del venditore che ha reso dichiarazioni false o reticenti sui titoli urbanistici.

Abusi edilizi: il notaio non è responsabile

Il notaio che ha proceduto alla stipula e registrazione del rogito non può essere ritenuto responsabile per non aver verificato gli abusi edilizi. Si tratta infatti di un controllo che non rientra nelle competenze, né nelle possibilità materiali di accertamento del notaio (diversamente da quanto avviene, per esempio, per i controlli sulle ipoteche).
Egli deve limitarsi ad ammonire il venditore, chiedendogli di dichiarare, sotto responsabilità penale, che l’immobile non presenta irregolarità edilizie.
Di conseguenza se il venditore non dichiara la presenza di abusi edilizi, pur conoscendoli, il notaio può procedere alla stipula dell’atto, dovendo dare fede alla parola del venditore e inserirne le dichiarazioni nell’atto.
L’assenza di responsabilità in capo al notaio rogante, in ipotesi di immobile affetto da abusi edilizi, è stata più volte sancita dalla giurisprudenza di legittimità [3].
Essa si giustifica con l’esclusione di un obbligo giuridico a carico del pubblico ufficiale rogante di verificare la corrispondenza al vero di quanto dichiarato dal venditore in merito alla conformità del bene compravenduto agli strumenti urbanistici. Infatti, in linea di principio, nessun obbligo riguarda il notaio, tenuto solo a verificare che, per dichiarazione dell’alienante, risultino gli estremi della conformità agli strumenti urbanistici o della concessione rilasciata in sanatoria. La mancanza di tale dichiarazione o indicazione è sanzionata dalla legge con la nullità dell’atto comunque stipulato ed è anzi prevista come ragione ostativa alla stipula dello stesso atto.
2010 - Pur essendo molto attenti e diffidenti siamo incorsi in una compravendita che è arrivata davanti al notaio per poi sfumare proprio grazie alla rigida professionalità del notaio, peraltro amico di un nostro parente. Attraverso un'Agenzia Immobiliare avevamo trovato un acro di terreno con un piccolo uliveto, due villette, una dependence, un grande capannone ed una piscina con copertura scorrevole. Abbiamo firmato un compromesso in cui erano descritti tutti i beni presenti su 4.000 mq. e dato un congruo anticipo. La proprietà era a Km. 2 dal mare sulla strada Litoranea. Dapprima abbiamo scoperto che la piscina non era accatastata, cosa a cui ha provveduto il Responsabile dell'Agenzia Immobiliare, al momento del rogito il notaio si è accorto che la seconda villetta aveva la licenza edilizia ma non la concessione. Vuol dire che mai nessun tecnico del comune aveva verificato che i lavori, una volta terminati, fossero stati effettuati in conformità di quanto presentato per avere la licenza. Il notaio non poteva ignorare la villetta nello stato di fatto in quanto essa era descritta nel compromesso. Il venditore esibiva il suo atto d'acquisto in cui appariva tale villetta con licenza ma senza concessione e il notaio gli diceva che tale atto, qualora impugnato, poteva essere nullo. La cosa migliore che si poteva pensare era che l'atto era stato fatto da un notaio che aveva chiuso un occhio e pure tutti e due. Ma di certo quell'atto di compravendita era a pena di nullità. Grande è stato lo sconcerto del mancato venditore nell'apprendere che il suo atto d'acquisto di diversi anni prima poteva essere dichiarato nullo. Noi ci abbiamo rimesso molto del nostro tempo e i soldi del pomeriggio perso dal notaio, il quale per noi ha perso altri appuntamenti per altre stipule ma ci ha salvati da un incauto acquisto.
Una formazione politica, il Movimento 5 Stelle, che già in premessa, per arrivare al Potere, dichiara di volersi mettere sotto i piedi Leggi così vincolanti ed importanti per il territorio italiano, massacrato da un abusivismo diffuso, è riprorevole, con l'aggravante di aver sempre parlato, prima d'ora, di rispetto delle Leggi e contro ogni forma di illegalità.
Luigi Di Maio a La Repubblica:
 Con l'abusivismo edilizio bisogna essere intransigenti o no?
"La polemica sulle parole di Cancelleri è incomprensibile. Ciò che la magistratura dice di abbattere, si butta giù. Ma Giancarlo ha anche detto che non puoi voltare le spalle a quei cittadini che oggi si ritrovano con una casa abusiva a causa di una politica che per anni non ha fatto il suo dovere, cioè piano casa e piani di zona. Sia chiaro, la casa è un diritto e se andremo al governo introdurremmo anche l'impignorabilità della prima casa, da parte dello Stato e delle banche. Uno Stato democratico deve garantire i diritti primari dei suoi cittadini".

Commento di mio marito: "La prima casa per sé, poi c'è quella abusiva per la figlia che si sposa, pure quella è prima casa per lei, poi c'è quella abusiva per il figlio, che pure lui ci ha diritto alla sua prima casa e così via!"
E bravi i 5 Stelle, ohì!!! 



  

2 commenti:

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