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giovedì 10 novembre 2016

Acquisto di casa con abuso edilizio all'asta

Capita di ricevere informazioni date da persone con sicurezza e perfetta buona fede. Quello che non mi quadra, però, amo verificarlo, anche se la faccenda non mi riguarda personalmente. Questo per avere le idee chiare su un qualsiasi argomento, in un mondo dove, nonostante la ridondanza di informazioni controllate dei "media", girano tante informazioni incomplete, dunque inesatte, quando non totalmente sbagliate.
Una rispettabilissima persona pochi giorni fa affermava con sicurezza e convinzione che quando si acquista un immobile con abusi edilizi all'asta, non solo vengono azzerati i debiti che in esso gravano, ma vengono cancellati anche gli abusi edilizi. 
La cosa mi è sembrata molto strana in quanto ero a conoscenza che, su un immobile venduto all'asta, il primo creditore era ovviamente la banca, seguita dai creditori chirografari e, estinto il credito vantato dalla banca, qualora restavano delle briciole, potevano essere soddisfatti questi ultimi. Questa mia conoscenza è frutto di un'esperienza diretta, in quanto una della ville del mio condominio, alla morte del proprietario e alla rinuncia dell'eredità gravata di debiti da parte degli eredi, è finita in capo agli altri condomini per quel che attiene la ripartizione delle spese condominiali, essendo il curatore, nominato dal Tribunale per conto della banca creditrice principale, tenuto solo alle spese di mantenimento del bene per quel che attiene l'eventuale danno a terzi, ad esempio il taglio di una siepe di confine troppo cresciuta, ma non alle spese condominiali.
Quando finalmente tale villa fu venduta all'asta il condominio, creditore chirografaro, non poté ottenere i 10 anni di quote condominiali della villa pagate dagli altri condomini, ma solo le quote condominiali dell'anno precedente all'acquisto. L'avvocato Cori di Frascati, di cui si serviva il nostro Amministratore, mi spiegò che questa prassi veniva applicata alle vendite all'asta, altrimenti nessuno acquisterebbe se non ci fosse una specie di "sanatoria" dei debiti di cui gli immobili messi all'asta sono solitamente gravati.
Ma che ci fosse anche una "sanatoria" degli abusi edilizi fuori da ogni condono edilizio, come informava con sicurezza la persona di pochi giorni fa, questo mi suonava nuovo e vagamente illegittimo per la norma.
Sono andata dunque a documentarmi ed ho scoperto che la mia perplessità ha un fondamento e che l'informazione riportata dalla persona, in perfetta buona fede, è errata.

Dal sito di Mirko Frigerio - Agente Immobiliare specializzato in Aste Immobiliari - Notizie aggiornate al 16 marzo 2015 

IMMOBILE IN ASTA CON PRESENZA DI ABUSI EDILIZI
Il Testo Unico in materia edilizia vieta gli atti di compravendita senza permesso di costruire, stabilendo che gli atti "sono nulli e non possono essere stipulati ove dagli stessi non risultino gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria" (art. 46, comma 1 del DPR 380/2001)

Ma nel caso di acquisto all'asta?! L'asta NON È COMPRAVENDITA, poiché manca una delle parti, il venditore, e Il divieto di trasferire immobili che presentano in tutto o in parte abusi  non si applica alle vendite esecutive immobiliari. Tale divieto è previsto sempre dal DPR 380/2001(art. 46, comma 5) ed anche dalla Legge 47/1985 al comma 6.

In caso di sanabilità degli abusi, l’aggiudicatario deve presentare domanda di sanatoria entro 120 giorni dall’emissione del decreto di trasferimento, così come disposto dal DL 23 aprile 1985 n.146 e successivi interventi legislativi.


Può essere questa la ragione che ha indotto in errore chi ha dato l'informazione errata?

Un immobile oggetto di normale compravendita venditore-compratore se gravato di abuso edilizio non può essere rogitato, pena la nullità dell'atto.

Mentre lo stesso immobile messo all'asta può passare di proprietà a pieno titolo.

Questa la sostanziale differenza!

Ma attenzione! Non è automaticamente anche sanato! Dato che: 
In caso di sanabilità degli abusi, l’aggiudicatario deve presentare domanda di sanatoria entro 120 giorni dall’emissione del decreto di trasferimento, così come disposto dal DL 23 aprile 1985 n.146 e successivi interventi legislativi.

Infatti: 

Segnalazione dell’abuso nella PERIZIA.


La situazione urbanistico-edilizia dell’immobile deve risultare dalla perizia del CTU  dove il Perito deve indicare se eventuali abusi edilizi rilevati siano sanabili ed il costo da sostenere per beneficiare della sanatoria quando é possibile farla.
Le stesse informazioni devono comparire anche nell’avviso di vendita, steso dal Delegato alla vendita.
Sono evidenziabili 2 casi: abusi sanabili e abusi non sanabili.
Vediamoli partendo dalla possibilità di sanabilità. Per capire se un abuso su un immobile acquistato all’asta può essere sanato o meno è necessario fare un piccolo excursus storico.
La Legge n. 47/1985 all’art. 40, sesto comma, prevedeva che:

"Nella ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge."


Il fatto che la regolarizzazione degli abusi su immobili acquistati all’asta sia stata trattata all’interno di una legge sul condono porta spesso a definire erroneamente tale procedura una sorta di condono speciale per gli immobili acquisiti all’asta. In questo caso si tratta più precisamente di una sanatoria

Tornando al nostro esame, l’ultima Legge che si è occupata di condono edilizio (L.326/2003) ha anch’essa disposto sulla possibilità di sanare abusi realizzati su immobili acquistati all’asta.

In sostanza attualmente possono essere sanati abusi edilizi compiuti entro il 31 marzo 2003 su immobili acquistati all’asta, purché rispettino i limiti indicati all’articolo 32, comma 25 della Legge 326/2003.


E se gli abusi NON sono sanabili?

Qualora invece l’abuso non sia sanabile, l’immobile può comunque essere ceduto all'asta.  L’immobile viene così trasferito nello stato di fatto in cui si trova e l’aggiudicatario è tenuto a ripristinare lo stato dei luoghi.


In conclusione sono sanabili solo gli abusi commessi 
entro il 31 marzo 2003
NESSUNA SANATORIA AUTOMATICA COME CREDEVA LA PERSONA CHE, A SUA VOLTA, FORSE AVEVA RICEVUTO L'ERRATA INFORMAZIONE PRENDENDOLA PER BUONA.